경방

1. 경방, 무엇으로 돈을 버나요?

경방이라는 이름을 들으면 옷감이나 실이 먼저 떠오를 수도 있어요. 실제로 경방은 1919년에 설립된 방직회사로 출발했거든요. 원면을 사다가 실을 뽑고, 그 실을 옷감으로 짜서 파는 전형적인 섬유 제조업체였어요.

그런데 2009년, 경방은 큰 결단을 내려요. 영등포에 있던 옛 방적공장 부지에 복합쇼핑몰 타임스퀘어를 짓기로 한 거예요. 공장이 있던 자리가 통째로 쇼핑몰로 바뀐 셈이죠. 이후 이 쇼핑몰이 잘되면서 유통·부동산 임대사업이 커졌고, 지금은 전통 주력이던 섬유사업을 매출 기준으로 앞지르는 지경까지 왔어요. 2026년 1분기 실적을 보면 섬유사업부 매출이 545억원, 복합쇼핑몰을 운영하는 부동산개발사업부 매출이 564억원으로, 부동산 쪽이 근소하게 더 커요.

그렇다고 섬유사업이 곁가지로 밀려난 건 아니에요. 매출의 절반 가까이를 여전히 만들어내는 축이거든요. 그래서 경방을 제대로 이해하려면 두 사업을 다 봐야 해요.

섬유사업은 베트남 빈증에 있는 공장에서 원면을 사다가 실을 뽑고 염색까지 해서 파는 일이에요. 원료 시세에 따라 원가가 오르내리는, 전형적인 제조업의 얼굴을 하고 있어요. 반면 부동산개발사업은 완성된 건물에 임차인을 채워 임대료를 받는 일이에요. 백화점은 신세계에, 호텔은 메리어트호텔에 위탁경영을 맡기고, 경방 자신은 복합쇼핑몰인 타임스퀘어를 중심으로 몰 운영에 집중해요. 한번 채워진 건물은 경기가 조금 나빠져도 계약된 임대료가 크게 흔들리지 않는다는 점에서, 원자재 시세에 휘둘리는 섬유사업과는 완전히 다른 얼굴을 갖고 있어요.

결국 경방은 원료를 사서 실을 뽑는 제조업자의 얼굴과, 건물을 채워 임대료를 받는 임대업자의 얼굴을 동시에 가진 회사예요. 그리고 최근 몇 년 사이 그 무게중심이 제조업에서 임대업 쪽으로 조금씩 옮겨가는 중이고요.

2. 실적, 그래서 얼마나 잘 벌고 있나요?

경방의 최근 실적 흐름은 뚜렷하게 좋아지는 그림이에요.

를 보면, 2025년 매출은 4,125억원, 순이익은 474억원을 기록했어요. 순이익률로 따지면 11.49%인데, 이건 최근 11년 평균 5.13%의 두 배가 넘는 수준이에요. 2026년 1분기까지 이어진 흐름(TTM 기준)으로 보면 순이익률이 15.09%까지 더 올라와 있고요.

에서 마진 구조를 좀 더 뜯어보면, 매출총이익률은 32.71%(2025년, TTM 33.83%), 영업이익률은 11.15%(2025년, TTM 12.58%)예요. 최근 11년 영업이익률 평균이 9.64%, 가장 좋았던 해가 14.03%, 가장 나빴던 해가 4.06%였다는 걸 감안하면, 지금은 평균을 웃도는 좋은 구간에 들어와 있는 셈이에요.

이 마진이 왜 좋아지고 있는지는 두 사업의 성격 차이로 설명이 돼요. 섬유사업은 원면 가격에 따라 원가가 그대로 출렁이는 제조업이라, 원료값이 오르면 마진이 눌리기 쉬워요. 반면 부동산개발사업은 한번 임차인이 채워지면 추가 원가가 거의 들지 않는 임대업이라, 임대료가 오르면 오른 만큼 거의 그대로 이익으로 남아요. 부동산개발사업부의 매출 비중이 섬유를 넘어서는 최근 흐름과, 회사 전체 마진이 좋아지는 흐름이 겹치는 게 우연이 아닌 거예요. 사업 구성 자체가 바뀌면서 회사 체질이 함께 바뀌고 있다고 볼 수 있어요.

를 보면 자기자본이익률은 2025년 5.84%, TTM 기준 7.68%예요. 최근 11년 평균이 2.58%였다는 걸 생각하면 지금이 꽤 좋은 편인데도, 절대 수준으로는 아직 두 자릿수를 넘지 못했어요. 왜 그럴까요. 타임스퀘어 같은 부동산은 장부에 오래전 취득원가 근처로 잡혀 있는 경우가 많아서, 실제 자산가치보다 낮게 평가된 자기자본 위에서 이익률을 계산하는 셈이에요. 이익이 늘어난 만큼 분자는 커졌는데 분모인 자기자본도 함께 두툼해서, ROE가 급하게 뛰지는 않는 구조예요. 반대로 말하면 이익이 줄어드는 해에도 ROE가 급격히 무너지지는 않는다는 뜻이기도 해요.

3. 현금흐름, 실제로 손에 쥐는 돈은요?

장부에 찍히는 이익과 통장에 실제로 들어오는 현금은 다른 이야기예요. 경방은 이 둘의 차이가 최근 들어 오히려 유리하게 작용하는 경우예요.

를 보면, 2025년 영업활동으로 벌어들인 현금이 601억원이에요. 매출 대비로 따지면 영업현금흐름 마진이 14.57%(TTM 기준 15.98%)인데, 최근 11년 평균이 11.8%였으니 지금이 평균보다 나은 구간이에요.

이 현금이 그대로 이익으로 남는 이유는 설비투자 부담이 크지 않기 때문이에요. 부동산개발사업은 건물을 한번 짓고 나면 매년 큰돈을 다시 투자할 일이 상대적으로 적은 사업이라, 벌어들인 영업현금의 상당 부분이 잉여현금으로 남아요. 잉여현금수익률이 2025년 20.4%, TTM 기준으로는 24.14%까지 올라와 있는 게 그 결과예요.

이렇게 쌓인 현금이 경방에 무엇을 가능하게 할까요. 우선 빚을 갚을 여력이에요. 이 이야기는 재무구조와도 이어지는데, 현금이 꾸준히 들어오는 회사는 이자 비용에 덜 시달리고 업황이 잠깐 나빠져도 버틸 체력이 있어요. 동시에 타임스퀘어의 콘텐츠 투자나 다른 지역으로의 확장처럼, 다음 베팅을 할 실탄으로도 쓰일 수 있는 돈이에요. 현금이 두둑하다는 건 그 자체로 선택지가 많아진다는 뜻이에요.

4. 배당과 투자, 번 돈을 어디에 쓰나요?

경방이 벌어들인 돈을 쓰는 방식을 보면, 주주에게 돌려주는 몫보다 회사 안에 쌓아두는 몫이 더 큰 편이에요.

경방은 매년 현금배당을 지급하는 정책을 유지해왔어요. 배당수익률은 2025년 1.62%인데, 최근 11년 평균이 1.19%였던 걸 감안하면 최근으로 올수록 배당을 조금씩 더 후하게 주는 방향으로 가고 있다고 볼 수 있어요. 과거에는 자사주 취득을 통한 주주환원도 병행한 이력이 있고요.

하지만 앞서 본 것처럼 영업현금흐름 마진이나 잉여현금수익률이 꽤 높은 수준까지 올라온 걸 생각하면, 벌어들인 현금에서 배당으로 나가는 비중은 크지 않은 편이에요. 나머지 현금의 상당 부분은 재무구조를 다지는 데 쓰이고 있어요. 부채비율이 2025년 54.67%(TTM 53.74%)까지 낮아진 게 그 흔적인데, 최근 11년 평균이 76.93%, 가장 높았던 해가 98.9%였다는 걸 보면 상당히 많이 갚아온 셈이에요.

이런 자본배분은 부동산개발업이라는 사업의 성격과 맞물려 있어요. 지역을 넓히거나 기존 몰을 리뉴얼하려면 목돈이 필요한 업종이라, 곳간을 두텁게 유지하는 게 무리한 선택은 아니에요. 실제로 경방은 신림 타임스트림처럼 건물을 직접 사들이지 않고 위탁운영만 맡는 방식으로 자본 부담을 낮추면서 지역을 넓혀왔어요. 배당을 크게 늘리기보다, 다음 확장을 위한 여력을 지키는 쪽에 조금 더 무게가 실려 있다고 볼 수 있어요.

5. 앞으로는 어떻게 될까요?

경방이 그리는 다음 그림은 크게 두 갈래예요.

첫 번째는 타임스퀘어를 더 깊게 파는 거예요. 타임스퀘어는 2025년 연매출 1조3천억원을 기록하면서 개장 이후 최대 실적을 냈어요. 월평균 500여 개의 팝업스토어를 운영하고 아트리움 매출이 20% 늘어난 게 이 실적을 끌어올렸고요. 이미 잘 되고 있는데도 경방은 2026년부터 엘아이브이이(L.I.V.E) 전략을 걸고 한 번 더 투자해요. 공연, 디저트 매장, 자체 캐릭터 탐스프렌즈를 활용한 체험 콘텐츠, 계절별 테마 콘텐츠까지, 몰을 물건 사러 오는 곳이 아니라 시간을 보내러 오는 곳으로 계속 바꿔나가겠다는 계획이에요. 온라인 쇼핑이 대체할 수 없는 경험을 계속 채워 넣어서, 이미 큰 몰을 더 크게 키우겠다는 전략이라고 볼 수 있어요.

두 번째는 타임스퀘어의 성공 방정식을 다른 지역에 복제하는 거예요. 2017년 홍대에 소형점 엑시트를 냈고, 2021년엔 신림역에 타임스트림을, 2022년엔 동탄신도시에 타임테라스를 열면서 수도권 다른 지역으로 나갔어요. 특히 신림 타임스트림은 건물을 직접 사지 않고 건물주에게서 위탁운영만 맡은 경우인데, 개장 이후 상반기 매출이 전년 대비 약 70% 늘었다고 해요. 큰돈을 들여 건물을 짓지 않고도 몰 운영 노하우만으로 매장을 늘려가는 방식이 통하고 있다는 신호예요.

다만 이 지역 확장은 아직 타임스퀘어에 견주면 규모가 훨씬 작아요. 회사가 부문별 매출을 발표할 때도 이들을 따로 떼어 보여주지 않고 복합쇼핑몰사업부로 묶어서 공개하고 있어서, 지금 경방의 이익은 여전히 타임스퀘어 한 곳에 크게 기대고 있다고 보는 게 맞아요. 섬유사업 쪽에서도 재활용 폴리에스터 혼방사 같은 친환경 제품을 주력화하고 글로벌 리사이클 스탠다드 인증을 받는 등, 도태되지 않기 위한 체력 관리는 계속되고 있고요.

다음에 확인하면 좋을 것 3가지를 꼽아볼게요. 첫째, 타임스퀘어의 콘텐츠 투자가 실제로 매출과 방문객 증가로 이어지는지예요. 둘째, 신림·동탄 같은 지역 확장 매장이 회사 전체 실적에서 눈에 띄는 비중을 차지할 만큼 커지는지예요. 셋째, 섬유사업의 원가 부담인 원면 가격이 앞으로 어떻게 움직이는지도 함께 지켜볼 만해요.

6. 조심해서 봐야 할 점은요?

경방을 볼 때 짚어야 할 구조적인 지점들이에요.

첫째, 섬유사업은 원면이라는 원재료 시세에 원가가 그대로 연동되는 구조예요. 최근 국제 원면 가격이 파운드당 80센트를 웃도는 강세를 보이고 있는데, 이런 시세는 경방이 통제할 수 없는 외부 변수예요. 원가가 오르는 시기에는 섬유사업 마진이 눌릴 수밖에 없어요.

둘째, 부동산개발사업은 백화점과 호텔 같은 핵심 시설 운영을 각각 신세계와 메리어트호텔에 맡기는 위탁경영 구조예요. 직접 운영 부담을 줄여주는 장점이 있지만, 반대로 위탁 계약 조건이 바뀌면 그 영향을 그대로 받는다는 뜻이기도 해요.

셋째, 실적 자체의 출렁임이 작지 않았던 이력이 있어요. 최근 11년 영업이익률만 봐도 가장 좋았던 해(14.03%)와 가장 나빴던 해(4.06%) 사이 격차가 9.97퍼센트포인트나 벌어져요. 지금은 회복 구간에 들어와 있지만, 섬유 업황과 금리 상황이 동시에 나빠졌던 해가 다시 오지 않으리라는 보장은 없어요.

넷째, 재고와 매출채권의 움직임도 엇갈려요. 최근 재고자산은 전년 대비 12.77% 늘어난 반면 매출채권은 14.37% 줄었어요. 재고가 매출채권보다 더 빠르게 느는 건, 팔리는 속도보다 쌓이는 속도가 더 빠를 수 있다는 신호라 눈여겨볼 만해요.

마지막으로, 부채비율이 낮아지고 있다고는 해도 여전히 유동비율이 낮은 편(2025년 70.48%, TTM 72.87%)이라는 점도 함께 봐야 해요. 부동산개발업 특성상 건물 같은 비유동자산 비중이 큰 회사에서 흔히 나타나는 모습이긴 하지만, 1년 안에 갚을 돈보다 1년 안에 현금화할 자산이 적다는 사실 자체는 변하지 않아요.

7. 경방 주가, 지금 비싼 걸까요?

지금 경방의 주가를 어떻게 봐야 할까요. 2026년 8월 12일 종가 8,690원 기준으로, 시가총액은 2,382억원이에요.

먼저 PER(주가수익비율)부터 볼게요. PER은 지금 벌어들이는 이익을 기준으로, 지금 주가로 회사를 통째로 샀을 때 원금을 회수하는 데 몇 해가 걸리는지를 보여주는 숫자예요. 오늘 주가 기준 PER은 3.75배예요. 최근 11년 평균 PER이 18.08배였던 걸 생각하면 지금은 상당히 낮은 자리에 있어요. 다만 여기엔 함정이 있어요. 이익이 큰 폭으로 늘어난 해에는 PER이 낮게 보이고, 이익이 줄어든 해에는 PER이 높게 보이는 착시가 생기거든요. 2025년 순이익이 474억원으로 크게 뛰면서 PER이 낮아진 측면도 있다는 걸 함께 봐야 해요.

PBR(주가순자산비율)도 함께 보면 좋아요. 오늘 기준 PBR은 0.29배예요. 회사가 갖고 있는 순자산 가치보다 시장이 매기는 몸값이 더 낮다는 뜻인데, 최근 11년 평균 PBR이 0.46배였다는 걸 보면 지금이 그보다도 낮은 자리예요. 부동산을 많이 보유한 회사이다 보니, 장부가에 오래전 취득원가로 잡힌 자산이 많아 PBR 해석에는 유의할 필요가 있어요.

PSR(주가매출비율)은 0.57배예요. 매출 1원당 시장이 매기는 값어치를 보여주는 숫자인데, 이익의 크기와 상관없이 매출 규모로 몸값을 가늠해보는 참고 지표로 함께 봐두면 좋아요.

에서 볼 수 있듯, PER은 최근 몇 해 사이 큰 폭으로 낮아지는 흐름을 보였어요. 결국 지금 주가에 담긴 건 특정한 숫자 하나가 아니라, 최근 좋아진 실적과 낮아지는 부채비율이 앞으로도 이어질 거라는 기대, 그리고 아직 다 검증되지 않은 지역 확장이 얼마나 커질지에 대한 물음이 함께 섞여 있는 값이라고 볼 수 있어요. 다음에 확인하면 좋을 지점들과 함께 지켜보면 판단에 도움이 될 거예요.