SK디앤디

1. SK디앤디, 무엇으로 돈을 버나요?

SK디앤디는 오피스, 주거, 지식산업센터, 물류센터 같은 부동산을 기획하고 지어서 파는 개발회사예요. 지식산업센터 브랜드 '생각공장'이나 임대주거 브랜드 '에피소드'를 스쳐 지나가며 본 적 있다면, 그게 바로 SK디앤디가 기획하고 지은 건물이에요. 여기에 유럽 프리미엄 가구 브랜드를 국내 독점으로 들여오는 가구사업, 오피스와 상업시설을 대신 관리해주는 자산관리(PM) 사업, 그리고 주거용 부동산을 굴려주는 리츠 자산관리 회사(디앤디인베스트먼트, 누적 운용자산 5조원)까지 자회사를 통해 함께 갖추고 있어요.

그런데 이름에 SK가 붙어 있다고 해서 지금도 SK그룹 부동산 계열사로 보면 정확하지 않아요. 원래 SK디앤디는 부동산개발과 태양광, 풍력 같은 신재생에너지 발전사업을 함께 하던 회사였는데, 2024년 3월 신재생에너지, 에너지저장장치 사업을 통째로 떼어내 SK이터닉스라는 별도 상장사로 인적분할했어요. 그리고 같은 해 9월에는 SK그룹 지주사 격인 SK디스커버리가 갖고 있던 지분을 사모펀드 한앤컴퍼니에 넘기면서, 최대주주까지 SK그룹에서 한앤코개발홀딩스로 바뀌었어요. 그러니까 지금 SK디앤디는 이름만 SK를 달고 있는, 사모펀드가 대주주인 순수 부동산 개발회사라고 보는 게 맞아요.

돈은 어디서 벌까요. SK디앤디의 진짜 얼굴은 가구나 에피소드 같은 소비자 접점 브랜드가 아니라, 오피스와 지식산업센터를 짓고 파는 개발사업이에요. 개발사업은 부지를 확보하고 인허가를 받아서 짓고 분양하는 전 과정을 회사가 직접 관리하면서, 프로젝트가 끝날 때 분양대금과 원가의 차익을 이익으로 남기는 구조예요. 아파트 한 채를 파는 것과는 결이 달라서, 프로젝트 하나의 규모가 크고 짓는 데 걸리는 기간도 길어요. 그래서 매달 꾸준히 물건이 팔리는 소매업과 달리, 어떤 프로젝트가 언제 분양되고 준공되느냐에 따라 한 해 성적이 크게 출렁이는 편이에요. 최근에는 여기에 또 하나의 축이 더해졌는데, 2025년 6월 국내 최대 코리빙 기업 로컬스티치를 흡수합병하면서 짓고 파는 개발사업 옆에 매달 임대료를 걷는 운영사업의 비중을 키우려는 중이에요. 한마디로 SK디앤디는 지금, 짓고 파는 사업의 출렁임을 짓고 운영하는 사업으로 눌러보려는 부동산개발사라고 할 수 있어요.

2. 실적, 그래서 얼마나 잘 벌고 있나요?

2025년 SK디앤디 매출은 4,458억원, 순이익은 54억원이었어요. 매출은 2024년 8,709억원에서 큰 폭으로 줄었는데, 개발회사 특성상 그 해에 어떤 프로젝트가 분양, 준공됐느냐에 따라 매출 규모 자체가 크게 바뀌는 편이라 이례적인 일은 아니에요. 다만 눈여겨봐야 할 건 가장 최근 분기인 2026년 1분기까지 묶어서 본 TTM(최근 4개 분기 합산) 실적이에요. 2025년 연간으로는 순이익이 흑자였지만, TTM 기준 순이익률은 마이너스 5.05%로 적자로 돌아섰어요. 연간 결산에는 아직 안 잡혔던 2026년 1분기의 손실이 TTM 계산에 새로 들어오면서 최근 열두 달 성적표가 바뀐 거예요.

SK디앤디의 영업이익률은 2025년 8.48%(TTM 기준 5.01%)인데, 최근 11년 동안 6.16%에서 39.69%까지 큰 폭으로 오르내렸어요. 이건 SK디앤디가 특별히 잘하거나 못해서가 아니라, 부동산개발업 자체가 원래 그런 사업이에요. 오피스나 지식산업센터를 짓기 시작해서 분양하고 준공할 때까지 몇 년이 걸리는데, 그 사이엔 매출이 거의 안 잡히다가 분양, 준공 시점에 매출과 이익이 한꺼번에 몰려서 잡히거든요. 제조업처럼 매달 비슷한 물건을 팔아서 매달 비슷한 마진을 남기는 구조가 아니라, 프로젝트 단위로 성적이 뭉텅이로 잡히는 계단식 구조라고 보면 돼요. 순이익률도 2025년 1.21%(TTM 마이너스 5.05%)로 과거 평균 12.35%보다 크게 낮아졌는데, 최근 부동산 경기가 가라앉고 금리도 높은 수준을 유지하면서 일부 프로젝트에서 자산 손상을 인식하고, 분양 대금 회수도 예정보다 늦어진 영향으로 보여요.

ROE는 이익을 자기자본으로 나눈 값이라, 분자인 이익이 흔들리면 ROE도 함께 흔들려요. SK디앤디는 2025년 ROE가 0.93%(TTM 마이너스 3.86%)로, 과거 평균 13.53%(최고 25.14%, 최저 7.75%)와 비교하면 뚝 떨어진 수준이에요. 부채비율이 높은 편이라 자기자본 비중이 상대적으로 얇은 회사인데, 이런 구조에서는 이익이 줄어들 때 ROE가 완만하게가 아니라 가파르게 떨어지는 경향이 있어요. 반대로 이익이 다시 살아나면 ROE도 그만큼 빠르게 회복될 수 있는 구조이기도 해요. 결국 SK디앤디의 ROE는 자본 규모보다는 그 해에 어떤 프로젝트가 얼마나 잘 팔렸는지, 즉 업황과 개발이익에 훨씬 더 크게 좌우된다고 볼 수 있어요.

3. 현금흐름, 실제로 손에 쥐는 돈은요?

장부상 이익과 통장에 들어오는 현금은 달라요. SK디앤디는 2025년 영업활동현금흐름이 마이너스 2,652억원으로 큰 폭의 순유출을 기록했어요. OCF마진(매출 대비 영업현금흐름 비율)도 2025년 마이너스 59.49%(TTM 마이너스 28.39%)로, 과거에도 마이너스와 플러스를 오갔지만 최근 유출 폭이 유독 커졌어요. 이렇게 이익과 현금이 벌어지는 이유는 크게 두 가지예요. 하나는 개발사업 자체가 짓는 동안엔 돈이 계속 나가고 분양, 준공 시점에야 한꺼번에 들어오는 구조라는 점이고, 다른 하나는 최근 매출채권(분양은 했지만 아직 못 받은 돈)이 1년 새 두 배 넘게 불어났다는 점이에요. 물건은 넘겼는데 잔금이나 중도금이 예정대로 들어오지 않고 있다는 신호로 읽을 수 있어요.

FCF수익률(잉여현금흐름을 시가총액으로 나눈 값)도 2025년 마이너스 112.88%(TTM 마이너스 50.67%)로 과거 평균 마이너스 10.07%보다 유출 폭이 훨씬 커졌어요. 이런 시기에 두둑한 현금은 새 프로젝트에 재투자하거나 주주환원을 늘릴 여력이 되어주는데, 지금 SK디앤디는 반대로 진행 중인 프로젝트에 묶인 돈을 회수하는 게 우선인 국면이에요. 그래서 지금 SK디앤디에서 현금은 여윳돈이라기보다, 진행 중인 프로젝트들이 계획대로 분양, 준공되고 잔금이 제때 들어와야 다시 채워지는 자원이라고 보는 게 맞아요. 이 흐름이 정상화되는지가 앞으로 SK디앤디를 지켜볼 때 가장 중요한 포인트예요.

4. 배당과 투자, 번 돈을 어디에 쓰나요?

SK디앤디는 꾸준히 배당을 지급해온 회사예요. 배당수익률은 2022년 9.36%까지 높아졌다가 2025년 1.57%(TTM 1.55%)로 낮아진 상태예요. 만원을 투자했다면 2022년에는 936원, 지금은 157원 정도를 배당으로 돌려받는 수준인 셈이에요. 자사주 매입은 거의 하지 않는 편이라, SK디앤디의 주주환원은 현금 배당 위주라고 보면 돼요.

다만 지금은 번 돈을 어디에 쓰느냐보다, 돈을 어디서 끌어와야 하느냐가 더 중요한 국면이에요. 2026년 7월 이사회가 채무 상환과 지식산업센터 프로젝트(군포 트리아츠)의 수분양자 중도금대출 연대보증 이행 재원 마련을 위해 주주배정 유상증자를 결의했어요. 신용등급 하락과 부동산 프로젝트파이낸싱 시장 경색으로 추가 차입이 어려워지면서, 자본을 직접 늘리는 쪽을 택한 거예요. 개발회사가 배당으로 주주에게 돌려주는 돈과, 프로젝트에 묶인 자금을 메우기 위해 다시 자본을 끌어와야 하는 돈이 동시에 존재하는 셈인데, 이건 SK디앤디가 특별히 방만해서라기보다 지금 부동산 개발업계 전반이 겪고 있는 자금 경색과 맞물린 결과로 봐야 해요. 앞으로 배당을 지금 수준으로 유지할 수 있을지는, 진행 중인 프로젝트들의 분양, 잔금 회수가 정상화돼서 다시 현금을 벌어들이는 흐름으로 돌아오는지에 달려 있어요.

5. 앞으로는 어떻게 될까요?

SK디앤디는 두 갈래로 미래를 그리고 있어요. 하나는 원래 하던 개발사업을 계속하는 것이고, 다른 하나는 2025년 6월 흡수합병한 로컬스티치를 통해 임대운영 사업의 비중을 키우는 거예요. 회사는 이 합병으로 2029년까지 임대주택 5만가구 공급을 목표로 내걸었어요. 개발사업은 프로젝트가 끝날 때마다 크게 벌고 크게 쉬는 구조인 반면, 임대운영사업은 다달이 임대료가 꾸준히 쌓이는 구조라 두 사업을 함께 키우면 지금처럼 출렁이는 실적의 진폭을 눌러주는 완충장치가 될 수 있어요. 다만 흡수합병이 이제 막 마무리된 단계라, 이 완충장치가 실제로 이익에 기여하기까지는 시간이 더 필요해요.

SK디앤디는 데이터센터, 시니어 주거상품, 라이프사이언스오피스 같은 신규 상품도 준비하고 있다고 밝히고 있어요. 데이터센터는 인공지능 붐과 맞물려 부지와 전력 수요가 커지는 분야라 SK디앤디의 부지 확보와 개발관리 역량을 살릴 만한 영역이지만, 아직은 준비 단계일 뿐 매출에 반영되는 단계는 아니에요. 지금 이익 대부분은 여전히 전통적인 개발사업에서 나오고 있다는 점을 함께 기억해두면 좋아요.

다음에 확인하면 좋을 것 3가지는 이래요.

1. 진행 중인 개발 프로젝트들의 분양, 잔금 회수가 정상화되며 TTM 실적이 다시 흑자로 돌아오는지
2. 로컬스티치를 통한 임대운영 사업이 실제로 매출과 이익에 기여하기 시작하는 시점
3. 2026년 7월 결의된 유상증자 이후 부채비율과 이자보상배율이 어떻게 회복되는지

6. 조심해서 봐야 할 점은요?

SK디앤디를 볼 때 가장 먼저 짚어야 할 건 실적 변동폭이에요. 최근 11년 동안 영업이익률이 6.16%에서 39.69%까지, 33.53%포인트나 오르내렸어요. 상장 이력이 오래된 회사인데도 해마다 성적이 크게 출렁인다는 뜻이라, 어느 한 해 숫자만 보고 판단하기 어려운 회사예요.

두 번째는 부동산개발업 특유의 보증 리스크예요. 개발사는 프로젝트별로 시공사, 수분양자와 함께 중도금대출에 연대보증을 서는 게 관행인데, 분양이 잘 될 때는 문제가 없지만 지금처럼 분양 경기가 나쁘고 잔금대출이 막히면 그 보증이 실제로 회사가 갚아야 할 빚으로 넘어올 수 있어요. 매출채권이 1년 새 두 배 넘게 불어난 것도 이런 자금 회수 지연과 무관하지 않아 보여요.

세 번째는 재무 여력과 지배구조예요. SK디앤디의 부채비율은 174.18%로 과거 평균(235.51%)보다는 낮지만 최근 2년 사이 다시 오르는 추세고, 이자보상배율은 영업이익으로 이자도 다 못 낼 만큼 낮아졌어요. 여기에 최대주주인 한앤컴퍼니가 두 차례 공개매수로 자진 상장폐지를 시도했다가 요건 미달로 무산됐고, 그 직후 진행된 대규모 유상증자를 둘러싸고 소액주주 지분희석 논란이 제기된 것도 함께 짚어둘 부분이에요. 지배구조가 바뀌는 과정에서 나오는 결정들인 만큼, 앞으로 SK디앤디의 자본 정책이 어떤 방향으로 정리되는지 지켜볼 필요가 있어요.

7. SK디앤디 주가, 지금 비싼 걸까요?

SK디앤디는 최근 TTM 기준으로 적자를 내고 있어서, 순이익을 기준으로 하는 PER은 지금 큰 의미가 없어요. 실제로 2025년 결산 기준 PER은 43.73배까지 치솟았는데, 이건 회사가 갑자기 비싸진 게 아니라 분모인 순이익이 워낙 작아지면서 생긴 착시예요. 이익이 쪼그라들면 PER은 실제 가치와 상관없이 높아 보이고, 반대로 이익이 늘면 낮아 보이는 식이라 지금처럼 이익이 출렁이는 회사에서는 PER 하나만 보고 비싸다, 싸다를 판단하기 어려워요.

그래서 지금은 매출이나 순자산과 비교하는 방식이 더 유용해요. 오늘 종가 기준 SK디앤디의 PSR(시가총액을 매출로 나눈 값)은 0.21배예요. 매출 1만원어치를 내는 회사를 시장이 2,100원 정도로 쳐준다는 뜻이에요. PBR(주가순자산비율)은 오늘 기준 0.16배로, 과거 11년 평균 0.82배(최고 1.8배, 최저 0.24배)와 비교해도 크게 낮은 수준이에요. 회사가 가진 순자산 가치에도 한참 못 미치는 가격에 거래되고 있는 셈인데, 이건 지금까지 살펴본 TTM 적자 전환, 재무 부담, 지배구조 관련 불확실성이 한꺼번에 반영된 결과로 볼 수 있어요. 이 가격이 지금의 어려움을 이미 다 반영한 건지, 아니면 진행 중인 프로젝트들의 정상화 여부에 따라 더 움직일 수 있는 건지는 6번에서 짚은 확인거리들을 함께 지켜보면 가늠할 수 있을 거예요.