1. IPARK현대산업개발, 무엇으로 돈을 버나요?

IPARK현대산업개발은 'IPARK' 브랜드로 아파트를 짓는 도급형 주택사업과, 회사가 직접 땅을 사서 짓고 파는 자체사업을 함께 하는 건설사예요. 도급방식의 시공만 하는 게 아니라 수익성을 높일 수 있는 개발형 사업에도 주력해왔다는 점이 특징이에요.

이 회사를 이해하는 데 빼놓을 수 없는 건 2021년 6월과 2022년 1월, 두 차례에 걸쳐 광주에서 발생한 건물 붕괴사고예요. 이 사고들의 여파로 영업이익이 2020년 6천억원대에서 크게 줄어들었고, 회사는 이후 창립 50주년을 기념해 사명을 HDC현대산업개발에서 지금의 IPARK현대산업개발로 바꾸며 신뢰 회복에 나섰어요. 사명까지 바꾼다는 건 회사가 과거의 이미지를 완전히 새로 쓰겠다는 강한 의지를 보여주는 결정이에요.

돈을 버는 방식을 정리하면, IPARK현대산업개발은 지금 '사고 이전의 실력을 되찾는 회사'라고 할 수 있어요. 서울 여의도의 '서울원 아이파크'라는 총 매출액 약 2.89조원 규모의 대형 자체사업이 2024년 11월 착공해 2026~2027년에 걸쳐 매출로 잡히기 시작하는데, 이 프로젝트가 실적 회복의 상당 부분을 짊어지고 있는 핵심 축이에요.

2. 그래서, 얼마나 잘 벌고 있나요?

매출은 2022년 3.3조원에서 2023년 4.2조원으로 크게 늘어난 뒤 4.1~4.3조원대에서 유지되고 있어요. 영업이익은 2022년 1,164억원에서 2025년 2,486억원까지 꾸준히 늘었는데, 특히 올해 상반기엔 영업이익 2,028억원을 기록하며 5년 만에 분기 영업이익이 1천억원대에 올라섰어요. 이는 붕괴사고 이후 계속돼온 실적 부진에서 벗어나는 뚜렷한 신호로 볼 수 있어요.

다만 완전한 정상화까지는 아직 거리가 있어요. 2025년 영업이익률은 6.0%로 과거 평균(8.73%)보다 낮고, ROE는 4.92%로 과거 평균(8.23%)의 절반 수준에 그쳐요. 사고 이전(2020년 영업이익 6천억원대)과 비교하면 지금의 회복은 아직 그 수준에 못 미치는 셈이에요.

매출채권이 전년 대비 180.42%나 급증한 점도 눈에 띄어요. 이건 서울원 아이파크처럼 대형 자체사업이 착공 이후 공사가 진행되면서 아직 현금으로 회수되지 않은 매출이 장부상 크게 늘었다는 뜻으로 볼 수 있어요. 공사가 진행형인 대형 프로젝트를 갖고 있으면 이런 회계상 매출채권 증가가 자연스럽게 나타나요.

3. 실제로 손에 쥐는 현금은요?

영업활동현금흐름(OCF) 마진이 2025년 0.07%로 사실상 손익분기점에 머물러 있어요. 다만 과거 평균이 -3.24%였다는 걸 감안하면, 마이너스에서 벗어난 것 자체는 개선으로 볼 수 있어요. 최근 4개 분기(TTM) 기준으로는 3.06%까지 올라 흐름이 더 좋아지고 있고요.

앞서 본 매출채권의 급증(180.42%)은 지금 당장은 현금흐름에 부담이 되지만, 서울원 아이파크 같은 대형 자체사업이 준공·분양을 거쳐 실제 현금으로 회수되면 오히려 앞으로 몇 년간 현금흐름을 크게 밀어올릴 잠재력이기도 해요. 지금은 씨를 뿌리고 아직 거두지 못한 단계에 가깝다고 볼 수 있어요.

4. 번 돈을 어디에 쓰나요?

배당수익률은 2025년 3.04%로, 과거 평균(3.07%)과 거의 비슷한 수준을 유지하고 있어요. 붕괴사고 이후 실적이 흔들렸던 시기에도 배당을 크게 줄이지 않고 지켜온 편이라, 회사가 주주와의 신뢰를 지키려는 의지를 계속 보여온 것으로 해석할 수 있어요.

동시에 회사는 서울원 아이파크 같은 대형 자체사업에 자금을 계속 투입하고 있어요. 자체사업은 도급공사보다 마진이 클 수 있지만 그만큼 회사가 직접 부동산 경기 리스크를 떠안는 방식이라, 배당을 지키면서도 이런 고위험·고수익 프로젝트에 베팅하는 이중적인 자본배분을 하고 있는 셈이에요.

5. 앞으로는 어떻게 될까요?

IPARK현대산업개발의 다음 몇 년을 좌우할 핵심은 서울원 아이파크의 매출 인식(2026~2027년 집중)이 실제로 계획대로 이뤄지는지, 그리고 신규 수주가 얼마나 정상화되는지예요. 2026년 신규수주 목표가 6.5조원인데, 태평3구역 재개발사업(5,852억원)을 포함해도 누적 수주액은 아직 목표의 13.8% 수준에 그치고 있어 수주 회복이 목표만큼 빠르지 않다는 우려도 함께 있어요.

다음에 확인하면 좋을 것 3가지

1. 서울원 아이파크의 매출 인식이 2026~2027년 계획대로 진행되며 매출채권이 실제 현금으로 회수되는지
2. 2026년 신규수주가 6.5조원 목표에 얼마나 근접하는지, 하반기 수주가 상반기의 부진을 만회하는지
3. 영업이익률·ROE가 사고 이전 수준까지 회복되는 흐름이 이어지는지

6. 조심해서 봐야 할 점은요?

가장 근본적인 리스크는 여전히 안전·신뢰의 문제예요. 두 차례의 붕괴사고를 겪은 회사인 만큼, 안전관리에서 또 다른 문제가 생기면 지금 회복 중인 실적과 사명 변경까지 감행한 신뢰 회복 노력이 한꺼번에 흔들릴 수 있어요.

또 하나는 수주 부진이에요. 2026년 목표(6.5조원) 대비 실제 누적 수주가 13.8%에 그치고 있다는 건, 서울원 아이파크 같은 기존 대형 프로젝트가 끝난 뒤를 이을 신규 물량이 아직 충분히 확보되지 않았다는 뜻이에요. 이 수주 공백이 길어지면 지금의 실적 회복이 일시적인 반등에 그칠 수 있어요.

7. 지금 주가, 비싼 걸까요?

PER(주가수익비율, 주가가 1년치 순이익의 몇 배인지)은 오늘 종가 기준 8.58배로, 과거 평균(8.47배)과 비슷한 수준이에요. PBR(주가순자산비율)은 오늘 기준 0.41배로, 과거 평균(0.63배)보다 낮아요.

PBR이 과거 평균보다 낮다는 건, 시장이 IPARK현대산업개발의 순자산 가치에 비해 다소 조심스러운 가격을 매기고 있다는 뜻이에요. 실적은 5년 만에 분기 영업이익 1천억원대를 회복할 만큼 개선되고 있는데도 PBR이 낮은 걸 보면, 아직 시장이 안전 이슈의 완전한 해소와 수주 정상화를 확신하지 못하고 있는 것으로 해석할 수 있어요.

결국 지금 주가는 "실적은 회복 중이지만 신뢰와 수주는 아직 증명되지 않았다"는 평가가 담긴 가격에 가까워요. 이 평가가 어떻게 움직일지는 앞서 5번에서 짚은 서울원 아이파크의 매출 인식과 신규 수주 회복 여부에 달려 있어요.