롯데리츠

1. 롯데리츠, 무엇으로 돈을 버나요?

롯데리츠는 롯데백화점, 롯데마트, 롯데프리미엄아울렛 같은 롯데 유통 매장과 롯데글로벌로지스 물류센터를 사들여서, 그 매장들이 내는 월세(임대료)를 걷어 주주에게 배당으로 돌려주는 부동산투자회사(리츠)예요. 2019년 10월 상장한 뒤 롯데백화점 중동점·안산점, 롯데프리미엄아울렛 이천점, 롯데마트 계양점·춘천점, 롯데김포물류센터 같은 롯데쇼핑 계열 영업점을 순차적으로 사들이면서, 지금은 백화점 6개를 중심으로 마트, 아울렛, 물류센터까지 15개 안팎의 자산을 보유한 리츠로 커졌어요.

롯데리츠 주식을 산다는 건 이 매장들의 건물 지분을 아주 작은 조각으로 나눠 갖는 것과 비슷해요. 건물을 사서 세입자(주로 롯데쇼핑 계열사)를 구하고 임대료를 걷는 일은 롯데AMC라는 자산관리회사가 대신 해주고, 그 임대료를 주주들에게 배당으로 돌려주는 구조예요. 다른 리츠와 달리 세입자가 대부분 같은 그룹 계열사(롯데쇼핑, 롯데글로벌로지스)라는 점이 특징인데, 이런 구조를 스폰서형 리츠라고 불러요. 계열사가 세입자다 보니 공실 걱정이 상대적으로 적고 임대료가 안정적으로 들어온다는 장점이 있는 반면, 롯데그룹의 사정에 따라 어떤 자산을 사고파는지가 좌우될 수 있다는 점은 함께 봐야 해요.

일반 회사와 가장 다른 점은 돈을 버는 방식보다 그 돈을 쌓아두는 방식이에요. 보통 회사는 번 돈을 안에 쌓아뒀다가 재투자하는데, 리츠는 법에 따라 번 돈 대부분을 의무적으로 배당해야 해요. 그래서 새 건물을 사려면 이익을 아껴서가 아니라 새 주식을 찍어(유상증자) 그 돈으로 사요. 최근에는 호텔 자산인 L7강남타워를 편입하면서 유통 매장 위주였던 포트폴리오를 넓히는 움직임도 있었는데, 이 이야기는 뒤에서 자세히 다룰게요.

그래서 롯데리츠를 한마디로 말하면, 롯데 매장의 월세를 대신 걷어 그대로 주주에게 돌려주는 회사예요. 이 회사를 볼 때는 얼마나 많이 남기는지보다, 그 월세를 얼마나 안정적으로 걷고 있는지, 그리고 그 돈을 빌리는 비용(이자)이 얼마나 부담스러운지를 함께 보는 게 핵심이에요.

2. 실적, 그래서 얼마나 잘 벌고 있나요?

2025년 롯데리츠의 매출(임대수익)은 709억원으로 2024년(656억원)보다 늘었어요. 영업이익은 463억원, 순이익은 196억원이에요. 매출은 2019년 225억원부터 2025년까지 7년 내내 한 해도 거르지 않고 늘었는데, 기존 매장의 장사가 잘돼서라기보다 새 매장을 계속 편입하면서 걷는 임대료 총량 자체가 불어난 결과로 보는 게 맞아요.

만원어치 임대료를 걷었을 때 얼마가 남는지로 보면, 2025년 영업이익률은 65.26%예요. 만원 걷으면 6,526원이 영업이익으로 남는다는 뜻인데, 최근 7년 동안 58~65% 사이에서 오르내리다가 지금이 가장 높은 수준이에요. 임대업은 물건을 만들어 파는 게 아니라 건물을 빌려주는 사업이라 원가라는 개념 자체가 약하고, 그래서 마진이 태생적으로 두꺼운 편이에요.

문제는 순이익률이에요. 2019년 47.05%에서 시작해 매년 낮아지다가 2023년 5.35%까지 뚝 떨어졌고, 2024년 16.17%, 2025년 27.69%로 다시 살아났어요. 이 흔들림은 자산을 팔아서 생긴 일회성 이익 때문이 아니에요. 진짜 원인은 이자비용이에요. 롯데리츠가 부담한 금융비용(이자비용)은 2019년 46억원에서 2022년 205억원, 2023년 336억원까지 뛰었는데, 이 시기가 한국은행이 기준금리를 가파르게 올리던 구간과 겹쳐요. 매출과 영업이익은 새 매장을 계속 편입하면서 매년 꾸준히 늘었는데, 정작 순이익은 불어난 이자비용에 갉아먹혀 쪼그라든 거예요. 이걸 보여주는 지표가 이자보상배율(영업이익을 이자비용으로 나눈 값)인데, 2022년 1.7배에서 2023년 1.1배까지 떨어졌어요. 1배에 가까워졌다는 건 영업이익으로 이자를 겨우 감당할 정도였다는 뜻이라 꽤 아슬아슬했던 구간이에요. 2024년부터 이자비용이 318억원, 2025년 274억원으로 줄면서 이자보상배율도 1.3배, 1.7배로 회복됐고, 순이익률도 같이 살아난 거예요.

ROE도 같은 맥락으로 낮게 나와요. 2025년 ROE는 1.72%인데, 이건 롯데리츠가 못 버는 회사라서가 아니라 자기자본 규모 자체가 이익에 비해 워낙 두껍기 때문이에요. 자기자본이 두꺼운 리츠는 이익이 늘어나도 ROE가 크게 튀지 않고, 반대로 이익이 줄어도 완만하게 내려가요. 같은 그룹 피어인 SK리츠(2025년 결산 영업이익률 84.98%, 순이익률 32.41%), 한화리츠(63.16%, 32.09%)와 비교하면, 롯데리츠의 영업이익률(65.26%)은 SK리츠보다 낮지만 한화리츠와는 비슷한 수준이고, 순이익률(27.69%)은 이 셋 중 가장 낮은 편도 아니에요(ESR켄달스퀘어리츠는 오히려 순이익률이 -5.77%로 적자예요). 롯데리츠가 본업 경쟁력에서 유독 뒤처지는 건 아니고, 리츠마다 부채 구조와 최근 편입·매각 이력이 달라서 순이익률 차이가 벌어지는 걸로 보는 게 맞아요.

3. 현금흐름, 실제로 손에 쥐는 돈은요?

리츠는 임대업 특성상 큰 건물을 보유한 만큼 감가상각비(건물 가치가 매년 조금씩 줄어드는 걸 회계로 반영하는 비용)가 크게 잡혀요. 이 감가상각비는 실제로 현금이 나가는 비용이 아니라서, 장부상 순이익보다 실제로 걷히는 현금(영업현금흐름)이 훨씬 큰 경우가 많아요. 롯데리츠도 마찬가지예요. 2025년 영업현금흐름은 640억원으로, 같은 해 순이익(196억원)의 세 배가 넘어요.

영업현금흐름 마진(임대수익 대비 실제로 걷힌 현금 비율)은 2025년 90.32%예요. 만원어치 임대료 중 9,032원이 실제 현금으로 남는다는 뜻이니, 순이익률(27.69%)보다 훨씬 넉넉한 수치예요. 이 차이가 바로 감가상각비 때문에 생기는 거예요. 다만 상장 초기인 2019년에는 이 마진이 327.39%까지 치솟았는데, 이건 그해 회사 규모가 작아 임대보증금 같은 일회성 현금 유입이 매출 대비 크게 잡힌 영향이 크고, 이후로는 90~130% 사이에서 안정된 흐름을 보이고 있어요.

이렇게 순이익보다 두둑한 영업현금흐름은 롯데리츠가 순이익만으로는 설명이 안 되는 수준의 배당을 지급할 수 있는 바탕이 돼요. 실제로 롯데리츠는 순이익보다 많은 금액을 배당으로 지급한 해가 여러 번 있는데, 그게 가능한 이유가 바로 이 감가상각비 여유분이에요. 다만 이 현금이 새 매장을 사는 재원으로 쓰이는 경우는 많지 않아요. 새 자산은 대개 유상증자로 마련한 돈으로 사들이고, 영업현금흐름은 배당 재원으로 쓰이는 쪽에 가까워요. 이 구조가 실제로 어디로 이어지는지는 다음 섹션에서 자세히 볼게요.

4. 배당과 투자, 번 돈을 어디에 쓰나요?

롯데리츠가 번 돈이 어디로 가는지는 명확해요. 거의 전부 배당이에요. 리츠는 법적으로 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 해서, 이익을 쌓아뒀다가 자사주를 사들일 여력 자체가 구조적으로 크지 않아요.

배당총액을 연도별로 보면 2019년 18억원에서 2022년 397억원까지 꾸준히 늘다가, 이자비용이 급증한 2023년과 2024년에는 각각 265억원, 250억원으로 줄었고, 2025년 338억원으로 다시 늘었어요. 이 흐름은 앞서 2번에서 짚은 순이익 곡선과 정확히 겹쳐요. 금리가 오르면서 이자비용이 불어나 순이익이 줄었던 시기에는 배당 재원도 함께 줄었고, 이자 부담이 완화되자 배당도 같이 회복된 거예요. 즉 롯데리츠의 배당은 임대수익 자체보다 이자비용 흐름에 더 민감하게 반응해왔다고 볼 수 있어요.

한편 롯데리츠는 배당과는 별개로 새 매장을 살 때마다 유상증자로 돈을 모아왔어요. 가장 최근에는 L7강남타워(호텔) 편입을 위해 약 1,640억원 규모(신주 약 4,600만주, 기존 발행주식의 약 19%에 해당)의 유상증자를 진행했어요. 새 주식이 나올 때마다 기존 주주의 지분과 주당 몫은 옅어지지만, 그렇게 사들인 건물이 다시 임대료를 벌어와 배당 재원을 불려주는 게 이 구조의 이론적인 그림이에요. 관건은 새로 편입한 자산롯데리츠 설명대로 시간이 지나며 수익률을 끌어올려서, 늘어난 주식 수를 상쇄하고도 남을 만큼 주당배당금을 지켜낼 수 있느냐는 점이에요.

5. 앞으로는 어떻게 될까요?

롯데리츠가 최근 가장 크게 벌인 일은 L7강남타워(호텔) 편입이에요. 회사는 약 3,300억원을 들여 이 자산을 사들였는데, 편입 시점 기준 캡레이트(자산가치 대비 연간 임대수익률)는 4.9% 수준으로 기존 백화점 자산(약 5% 내외)보다 낮은 편이에요. 회사 쪽은 공실을 채우고 임대차 계약을 갱신해가면서 캡레이트를 5.6%까지, 3개년 평균 수익률을 5.9%까지 끌어올리겠다고 밝혔는데, 시간이 걸리는 계획이라 실제로 그렇게 될지는 지켜봐야 해요.

이 편입의 의미는 건물 하나가 늘었다는 데 그치지 않아요. 그동안 롯데리츠는 백화점, 마트 같은 유통(리테일) 자산에 자산가치 대부분이 쏠려 있었는데, 호텔인 L7강남타워를 편입하면서 비리테일 자산 비중을 기존 12%에서 앞으로 30% 수준까지 늘리겠다는 방향을 잡았어요. 온라인 쇼핑 확산으로 오프라인 매장의 장기 전망에 대한 우려가 꾸준히 따라붙는 만큼, 그 의존도를 낮추려는 시도로 볼 수 있어요. 2026년에는 L7홍대까지 추가로 편입할 예정이라 이 흐름이 이어질 걸로 보여요. 다만 데이터센터나 시니어하우징 같은 새 자산군은 아직 그룹 내 운영사와의 시너지를 검토하는 단계일 뿐 구체적으로 확정된 건 아니라서, 실제로 편입까지 이어질지는 더 지켜봐야 할 이야기예요.

다음에 확인하면 좋을 것 3가지

1. L7강남타워의 캡레이트가 회사 설명대로 실제로 5%대까지 오르는지
2. 유상증자로 늘어난 주식 수를 상쇄할 만큼 주당배당금이 회복되는지
3. 데이터센터·시니어하우징 같은 새 자산군 편입이 실제로 구체화되는지

6. 조심해서 봐야 할 점은요?

가장 먼저 볼 건 부채비율이에요. 2025년 기준 127.68%로, 최근 7년 평균(105.75%)보다 높고 2019년(83.68%)과 비교하면 꾸준히 올라온 흐름이에요. 리츠는 원래 대출을 끼고 건물을 사는 구조라 이 정도가 특별한 일은 아니지만, 새 매장을 편입할 때마다 부채도 함께 늘어나는 구조라는 점은 계속 지켜볼 부분이에요.

두 번째는 이자비용에 대한 민감도예요. 앞서 2번에서 봤듯 롯데리츠는 2022~2023년 금리 급등기에 이자보상배율이 1.1배까지 떨어질 정도로 이자 부담이 커졌던 경험이 있어요. 롯데리츠는 만기가 돌아올 때마다 다시 빌리는 롤오버 방식의 대출 비중이 커서, 앞으로 금리가 다시 오르는 국면이 오면 비슷한 부담이 재현될 수 있다는 점을 염두에 둬야 해요.

세 번째는 스폰서 리스크예요. 롯데리츠는 세입자가 대부분 롯데쇼핑 계열사와 롯데호텔인 스폰서형 리츠라, 자산의 임대료 상승률이 연 1.5%로 제한돼 있어서 수도권 중심에 소비자물가지수 연동형 임대료 구조를 갖춘 다른 대형 리츠보다 임대료 상승 여력이 낮다는 지적이 있어요. 또한 최근 L7강남타워 편입이 롯데리츠의 포트폴리오 확대보다 유동성이 필요한 롯데그룹 계열사의 사정을 지원하는 성격이 있는 것 아니냐는 시선도 업계 일각에서 나와요. 스폰서 그룹 덕분에 공실 걱정이 상대적으로 적다는 장점의 이면에, 스폰서의 사정과 리츠 주주의 이해관계가 항상 일치하지는 않을 수 있다는 점은 계속 확인해야 할 대목이에요.

7. 롯데리츠 주가, 지금 비싼 걸까요?

오늘(2026년 8월 13일) 종가 3,870원 기준으로 롯데리츠의 PER은 56.98배, PBR은 0.98배예요. PER은 지금 이익 속도로 원금을 뽑는 데 몇 년 걸리는지를 어림잡는 값인데, 56.98배라는 건 지금 이익 규모가 그대로 이어진다면 원금을 회수하는 데 57년 가까이 걸린다는 뜻이에요. 다만 앞서 2번에서 봤듯 롯데리츠의 순이익은 이자비용 흐름에 따라 5.35%에서 27.69%까지 출렁였던 이력이 있어서, 이 시점 하나의 PER을 롯데리츠의 고정된 몸값으로 받아들이기보다는 이익이 회복 국면에 있다는 걸 반영한 값 정도로 보는 게 맞아요.

오히려 리츠처럼 건물 자산을 들고 있는 회사에서는 PBR이 더 직관적인 참고 지표가 돼요. PBR은 주가가 회사 장부가치(순자산)의 몇 배인지를 보여주는데, 0.98배라는 건 지금 주가가 롯데리츠가 보유한 건물의 장부가치와 거의 비슷한 수준에서 거래되고 있다는 뜻이에요. 최근 7년 평균 PBR(1.3배)과 비교하면 다소 낮은 편인데, 2019년 2.0배에서 꾸준히 내려와 2024년 0.75배까지 낮아졌다가 지금 다시 1배 근처로 올라온 흐름이에요.

2025년 결산 기준 배당수익률은 2.95%예요. 만원을 투자했을 때 한 해 295원을 배당으로 받는다는 뜻인데, 최근 7년 평균(2.36%)보다는 높은 편이지만 2022년(3.45%) 정점과 비교하면 아직 못 미쳐요. 지금 롯데리츠의 주가는 장부가치에 가까운 가격과, 이자비용 부담이 줄면서 이익과 배당이 회복되는 흐름에 대한 기대 사이 어디쯤에서 시장이 판단을 내리고 있는 값이라고 볼 수 있어요.