SK리츠

1. SK리츠, 무엇으로 돈을 버나요?

길을 걷다 마주치는 SK에너지 주유소나 서울 종로의 SK서린빌딩, 그 건물의 실제 주인이 SK리츠일 수 있어요. SK리츠는 SK그룹이 스폰서로 참여하는 위탁관리 리츠로, 2021년 상장 당시 SK서린빌딩과 전국 주유소로 시작해 지금은 오피스 자산 5개(SK서린빌딩, 종로타워 SK그린캠퍼스, 분당 SK유타워, 서울 중구 SK씨타워, 판교 SK피타워)와 주유소 111개, SK하이닉스 이천캠퍼스 수처리시설 5개동까지 포트폴리오를 늘렸어요.

돈 버는 방식은 단순해요. SK그룹 계열사와 주유소 운영사에 건물과 부지를 빌려주고 임대료를 받는 거예요. 그런데 이 임대료가 그냥 임대료가 아니에요. SK리츠가 맺는 계약은 대부분 마스터리스나 트리플넷 방식인데, 임차인이 세금이나 유지보수 비용까지 떠안는 구조라 SK리츠 입장에서는 공실이나 관리비 걱정 없이 임대료만 안정적으로 받아가는 셈이에요. 임차인 얼굴도 익숙해요. SK하이닉스, SKC, SK에너지처럼 SK그룹 안에서도 사업이 탄탄한 계열사들이라, 임대료를 못 받을 걱정이 상대적으로 적은 구조예요.

성장하는 방식도 독특해요. 새 매장을 열거나 신제품을 파는 게 아니라, SK그룹이 계열사 부동산을 SK리츠에 넘기면 SK리츠가 그 자산을 사들여 임대료를 늘리는 방식이에요. 2022년 분당 SK유타워, 2024년 서울 중구 SK씨타워, 2025년 판교 SK피타워까지 편입이 이어졌어요. 한마디로 SK리츠는 SK그룹의 부동산을 대신 소유하며 그 임대료를 주주에게 배당으로 돌려주는 회사예요.

2. 실적, 그래서 얼마나 잘 벌고 있나요?

SK리츠는 정관상 회계기간이 3개월이라, 3월과 6월, 9월, 12월마다 결산 공시를 새로 내요. 그래서 특정 시점 숫자 하나만 보면 그게 한 분기치인지 여러 분기를 합친 값인지 헷갈리기 쉬워요. 최근 네 번의 결산(2025년 2분기부터 2026년 1분기까지)을 직접 더해보면 매출은 2,614억원, 영업이익은 2,319억원이에요.

이 네 분기를 합쳐서 영업이익률을 계산하면 88.7%가 나와요. 만원어치 임대료를 걷으면 8,870원이 영업이익으로 남는다는 뜻인데, 건물을 빌려주는 사업은 원가라는 개념 자체가 약해서 마진이 태생적으로 두꺼워요. 문제는 순이익이에요. 같은 네 분기의 순이익을 나란히 놓으면 313억원, 203억원, 336억원, 205억원으로 분기마다 크게 출렁여요. SK리츠가 잘 벌었다 못 벌었다 하는 게 아니라, 보유 건물을 공정가치로 평가해서 그 손익을 실적에 그대로 반영하기 때문이에요. 이 평가는 매년 6월과 12월에 정기적으로 이뤄지는데, 2025년 4분기에는 투자부동산 평가이익 108억원이 반영되면서 순이익이 336억원까지 뛰었고, 바로 다음 분기인 2026년 1분기에는 그 효과가 사라지면서 205억원으로 도로 내려왔어요. 네 분기를 합치면 순이익은 1,057억원, 순이익률은 40.4%예요. 영업이익률(88.7%)과 순이익률(40.4%) 사이의 큰 격차는 대부분 이자비용에서 나오는데, 같은 네 분기 이자비용만 1,294억원에 달해요. 건물을 살 때 대출을 많이 낀 리츠 특유의 구조 때문이에요.

ROE는 2026년 1분기 기준 1.01%로 낮아 보이는데, 이것도 한 분기 이익을 그대로 갖다 쓴 값이라 착시가 섞여 있어요. 자기자본이 2조원을 넘는 회사다 보니 한 분기 이익 정도로는 ROE가 크게 움직이지 않는 구조이기도 해요.

3. 현금흐름, 실제로 손에 쥐는 돈은요?

SK리츠는 리츠라서 감가상각이나 재고 변동 같은 게 이익과 현금을 크게 갈라놓는 업종은 아니에요. 다만 임대보증금 증감이나 이자 지급 시점에 따라 분기별 영업활동현금흐름이 들쭉날쭉할 수 있어요. 최근 네 분기(2025년 2분기~2026년 1분기) 영업활동현금흐름을 더하면 904억원이에요. 이 현금이 SK리츠가 매 분기 배당을 지급하고, 만기 도래 대출을 갚거나 다시 빌리는(롤오버) 데 쓰이는 실탄이에요. 현금이 꾸준히 들어와야 분기마다 배당을 끊이지 않고 지급할 수 있고, 대출 만기가 돌아올 때도 여유 있게 대응할 수 있어요.

4. 배당과 투자, 번 돈을 어디에 쓰나요?

SK리츠가 번 돈이 어디로 가는지는 명확해요. 거의 전부 배당이에요. 리츠는 법적으로 배당가능이익의 대부분을 의무적으로 배당해야 해서 자사주를 사들일 여력 자체가 구조적으로 크지 않아요. 최근 네 분기 동안 실제로 지급된 배당금을 현금흐름표에서 더하면 825억원이고, 오늘 시가총액(1조7,218억원) 대비로는 배당수익률이 약 4.79%예요.

여기에 SK리츠만의 독특한 배당 재원이 하나 더 있어요. 바로 주유소예요. 전국 SK에너지 주유소 111개 가운데 노후되거나 규모가 작은 곳을 순차적으로 팔아서(최근에는 9개소 매각으로 약 30억원 확보) 그 처분차익을 특별배당 재원으로 쓰고, 동시에 그 돈으로 대형 오피스 자산을 사들이는 포트폴리오 재편을 하고 있어요. 부동산투자회사법상 리츠는 처분이익을 회사에 쌓아두지 못하고 배당가능이익에 반영해야 하니, 주유소를 팔 때마다 그 차익이 고스란히 주주에게 흘러가는 구조예요.

자산을 사들이는 재원도 눈여겨볼 만해요. 2022년 유상증자로 2,600억원을 모아 분당 SK유타워를 인수했는데, 신주를 새로 찍는 방식이라 기존 주주 입장에서는 지분이 옅어지는 대가를 치른 셈이었어요. 이후 2025년에는 6조4,310억원 규모의 차입금을 리파이낸싱해 조달금리를 0.75%포인트 낮췄고, 이를 바탕으로 SK리츠는 2026년부터 새 자산을 살 때 유상증자 의존도를 낮추겠다는 방침을 밝혔어요. 이게 실현되면 지분 희석 부담 없이 배당 재원이 늘어나는 쪽으로 무게중심이 옮겨갈 수 있어요.

5. 앞으로는 어떻게 될까요?

SK리츠는 판교 SK피타워를 2025년 11월 세일앤리스백 방식으로 편입했어요. SK그룹 계열사가 건물을 SK리츠에 팔고 다시 임차인으로 들어오는 구조라, SK리츠 입장에서는 확실한 임차인을 낀 채 자산을 늘린 셈이에요. 회사는 앞으로도 SK그룹 계열사 부동산을 우선 검토 대상으로 삼는 스폰서형 성장 전략을 이어가겠다는 방향을 밝혔고, 2025년 리파이낸싱으로 조달금리를 낮춘 만큼 2026년부터는 유상증자 의존도를 줄이겠다고도 했어요. 또 2026년 2월 전환사채(1,321억원 규모)의 전환청구기간이 끝나면서 언제 주식으로 바뀔지 모른다는 불확실성도 사라졌어요.

다음에 확인하면 좋을 것 3가지를 꼽아볼게요. 첫째, SK그룹이 앞으로도 계열사 부동산을 SK리츠에 지속적으로 넘겨줄지, 그 편입 속도예요. 둘째, 회사가 밝힌 대로 유상증자 의존도가 실제로 낮아지는지예요. 셋째, 주유소 자산 매각이 얼마나 꾸준히 이어지며 특별배당 재원으로 이어지는지예요.

6. 조심해서 봐야 할 점은요?

SK리츠는 투자부동산을 공정가치로 평가해 그 손익을 매 반기(6월, 12월) 실적에 반영하는데, 이 평가손익의 크기와 시점에 따라 분기 순이익이 크게 출렁여요. 최근에도 2025년 4분기 순이익 336억원이 2026년 1분기 205억원으로 줄었는데, 회사는 이를 직전 분기 투자부동산 평가이익 108억원의 기저효과라고 설명했어요. 실적을 볼 때 한 분기 숫자만으로 좋다 나쁘다 판단하기 어려운 구조라는 뜻이에요.

이자보상배율(영업이익을 이자비용으로 나눈 값)도 눈여겨봐야 해요. 최근 네 분기 합산 기준으로 1.79배인데, 영업이익으로 이자비용을 감당할 수는 있지만 여유가 크지는 않은 수준이에요. 부채비율은 166.99%로 일반 기업 기준으로는 부담스러워 보이지만, 리츠는 원래 대출을 끼고 건물을 사는 사업이라 이 정도는 특별한 일이 아니에요. 오히려 눈여겨봐야 할 건 유동비율이에요. 12.82%로 매우 낮은데, 이건 장기 대출이 만기 1년 이내로 다가오면 유동부채로 재분류되는 회계상 특성 때문이라 당장 못 갚는다는 뜻은 아니지만, 만기마다 대출을 무리 없이 다시 빌릴 수 있어야 한다는 재조달 리스크는 여전히 남아 있어요. SK리츠의 신용등급(AA-, 안정적)이 이 부담을 어느 정도 낮춰주는 요인이긴 해요.

마지막으로, SK리츠의 성장은 SK그룹이 계열사 부동산을 리츠에 넘겨주느냐에 크게 달려 있는 구조예요. 스폰서인 SK그룹의 자산 편입 의지나 그룹 사정이 흔들리면 SK리츠의 성장 속도도 함께 영향을 받을 수 있어요.

7. SK리츠 주가, 지금 비싼 걸까요?

PER은 지금 주가가 순이익의 몇 배인지를 보여주는 숫자예요. 원금을 회수하는 데 몇 년이 걸리는지로 생각하면 쉬워요. 오늘(2026년 8월 13일) 종가 기준으로 SK리츠의 PER을 계산하면 80배 남짓이 나오는데, 이 숫자만 보면 매우 비싸 보여요. 하지만 이 값은 가장 최근 한 분기(2026년 1분기) 순이익만 반영한 값이라는 점을 함께 봐야 해요. 앞서 살펴봤듯 SK리츠는 반기 평가손익 때문에 분기 순이익이 크게 출렁이는 회사라서, 한 분기 순이익을 그대로 연간 지표처럼 쓰면 배수가 왜곡돼요. 실제로 최근 네 분기를 합친 순이익(1,057억원) 기준으로 다시 계산하면 PER은 16배대로 낮아져요.

PBR(주가를 자산가치로 나눈 값)은 0.82배예요. 장부에 적힌 순자산보다 주가가 낮게 거래되고 있다는 뜻인데, 리츠는 보유 부동산을 시가에 가깝게 평가하는 경우가 많아 PBR이 1배에 가깝게 움직이는 편이에요. 결국 지금 주가에는 SK리츠가 SK그룹 부동산을 꾸준히 편입하며 배당을 늘려갈 수 있을지에 대한 기대와, 반기마다 출렁이는 순이익을 어떻게 해석해야 하는지에 대한 판단이 함께 담겨 있는 셈이에요.