한화리츠

1. 한화리츠, 무엇으로 돈을 버나요?

한화리츠는 여의도 한화손해보험 사옥, 을지로 장교동 한화빌딩 같은 오피스 건물을 사들여 세입자에게 임대료를 받고, 그 돈을 주주에게 배당으로 돌려주는 부동산투자회사예요. 2022년 한화자산운용이 만들어, 한화생명의 평촌·중동·노원·구리 사옥과 여의도 한화손해보험 사옥까지 자산 5개로 시작해서 2023년 3월 유가증권시장에 상장했어요.

한화리츠 주식을 산다는 건 이 건물들의 지분을 아주 작은 조각으로 나눠 갖는 것과 비슷해요. 건물을 직접 사서 세입자를 구하고 관리하는 번거로운 일은 한화자산운용이 대신 해주고, 걷은 임대료를 주주들에게 배당으로 돌려주는 구조예요. 그리고 한화리츠를 다른 리츠와 구분 짓는 특징이 하나 있어요. 임차인 상당수가 한화생명, 한화손해보험처럼 한화그룹 계열사라는 점이에요. 계열사가 안정적으로 오랫동안 세를 들어 있어주는 구조라 공실 걱정은 덜하지만, 반대로 말하면 임대료를 낼 상대가 한 그룹에 몰려 있다는 뜻이기도 해요.

일반 회사와 가장 다른 점은 돈을 버는 방식이 아니라 그 돈을 쌓아두는 방식이에요. 보통 회사는 번 돈을 회사 안에 쌓아뒀다가 재투자하는데, 리츠는 법에 따라 번 돈의 대부분을 의무적으로 배당해야 해요. 그래서 새 건물을 사려면 이익을 아껴서가 아니라 새 주식을 찍어(유상증자) 그 돈으로 사요. 실제로 한화리츠는 2024년 장교동 한화빌딩을 약 8080억원에 사들이면서 그해 유상증자로 자본금을 353억원에서 898억원까지 늘렸어요. 신주 1억900만주를 새로 찍어 마련한 돈으로 한화그룹이 본사로 쓰는 건물을 통째로 담은 셈인데, 이 한 건으로 운용자산 규모가 7000억원대에서 1조5000억원대로 두 배 넘게 뛰었어요.

그래서 한화리츠를 한마디로 말하면, 그룹 계열 오피스를 하나씩 사 모으며 몸집을 계단식으로 불려가는 임대업자예요. 아직 몇 개 안 되는 건물로 시작했지만, 건물 하나를 새로 편입할 때마다 실적도 계단을 오르듯 한 단씩 뛰는 구조라는 걸 기억하고 나머지 숫자를 보면 이해가 훨씬 쉬워져요.

2. 실적, 그래서 얼마나 잘 벌고 있나요?

가장 최근 실적인 2026년 매출(임대수익)은 543억원으로, 아직 온전한 1년치는 아니지만 전년(524억원)보다 소폭 늘었어요. 영업이익은 343억원, 순이익은 174억원이에요.

이 흐름에서 눈여겨볼 건 2024년에서 2025년 사이의 점프예요. 2024년 매출 335억원(전년 대비 44% 증가)에서 2025년 524억원(56% 증가)으로 다시 크게 뛰었는데, 이건 임대료를 갑자기 많이 올려서가 아니에요. 앞서 짚은 장교동 한화빌딩이 2024년엔 그해 하반기부터 몇 달치만 매출에 잡혔고, 2025년엔 열두 달 온전히 반영되면서 생긴 숫자예요. 그러니까 이 두 해의 급성장은 영업을 잘해서라기보다, 큰 건물 한 채가 회계상 자리를 잡아가는 과정에서 나온 숫자라고 보는 게 맞아요.

만원어치 임대료를 걷었을 때 얼마가 남는지로 보면, 2026년 영업이익률은 63.16%예요. 만원 걷으면 6,316원이 영업이익으로 남는다는 뜻인데, 2023년(53.21%)부터 꾸준히 오르고 있어요. 건물을 지어 파는 게 아니라 있는 건물을 빌려주는 사업이라 원가라는 개념 자체가 약하고, 자산 규모가 커질수록 자산관리수수료 같은 고정성 비용의 비중은 오히려 줄어드는 규모의 경제 효과도 있어서 마진이 갈수록 두꺼워지는 그림이에요.

순이익률은 좀 더 복잡하게 움직여요. 2023년 11.95%였다가 2024년엔 오히려 8.35%로 내려갔거든요. 영업이익률은 좋아지는데 순이익률은 나빠지는 이 엇갈림의 정체는 이자비용이에요. 장교동빌딩을 사들이며 끌어온 차입 부담이 먼저 반영되면서 순이익을 눌렀던 거예요. 그러다 2025년 22.16%, 2026년 32.09%로 큰 폭으로 올라와요. 자산이 온전히 임대수익을 내기 시작하고, 유상증자로 재무구조가 안정되면서 이자 부담이 상대적으로 가벼워진 결과예요. 같은 그룹 피어인 SK리츠(영업이익률 84.98%, 순이익률 32.41%), 롯데리츠(영업이익률 65.26%, 순이익률 27.69%)와 비교하면, 한화리츠는 영업이익률만큼은 가장 낮은 편이지만 순이익률은 SK리츠와 비슷하게 가장 높은 축에 들어가요.

ROE는 2023년 0.81%, 2024년 0.85%, 2025년 1.67%, 2026년 2.52%로 낮은 수준에서 완만히 오르고 있어요. 리츠는 원래 건물값을 자기자본으로도 상당 부분 채우는 구조라 자기자본 자체가 두꺼운데, 2024년 유상증자로 자본이 한 번 더 크게 불어났어요. 분모(자기자본)가 갑자기 커지면 분자(순이익)가 따라오기 전까지는 ROE가 눌리기 마련인데, 지금 한화리츠는 순이익이 뒤따라 개선되면서 ROE가 서서히 올라오는 구간에 있다고 보면 돼요.

3. 현금흐름, 실제로 손에 쥐는 돈은요?

영업활동으로 벌어들인 현금(영업현금흐름)은 2023년 75억원, 2024년 112억원, 2025년 186억원, 그리고 가장 최근인 2026년 230억원으로 꾸준히 늘고 있어요. 특히 2024년을 보면 순이익은 28억원에 그쳤는데 영업현금흐름은 112억원으로 그보다 훨씬 컸어요. 감가상각비처럼 실제 현금이 나가지 않는 비용이 장부상 순이익만 깎아먹고 통장에서는 안 빠져나가기 때문에 생기는 차이예요.

즉 한화리츠의 진짜 체력은 순이익보다 영업현금흐름으로 보는 게 더 정확해요. 순이익은 이자비용 같은 회계상 요인에 따라 출렁이지만, 실제로 걷히는 임대료 현금은 자산이 늘어난 만큼 꾸준히 커지고 있거든요. 이 두둑한 현금이 한화리츠에서 하는 역할은 명확해요. 반기마다 배당을 안정적으로 지급하는 바탕이 되는 거예요. 다만 새 건물을 사는 재원으로는 잘 쓰이지 않는다는 점도 함께 봐야 해요. 앞서 봤듯 큰 자산은 대개 유상증자로 마련한 돈으로 사들이고, 영업현금흐름은 배당 재원 쪽에 가까워요. 이 구조가 실제로 어떻게 이어지는지는 다음 섹션에서 볼게요.

4. 배당과 투자, 번 돈을 어디에 쓰나요?

한화리츠가 번 돈이 어디로 가는지는 명확해요. 거의 전부 배당이에요. 자사주매입 사례는 없어요. 리츠는 법적으로 배당가능이익의 대부분을 의무적으로 배당해야 해서, 이익을 쌓아뒀다가 자사주를 사들일 여력 자체가 구조적으로 크지 않은 사업이거든요.

배당총액을 연도별로 보면 2023년 약 93억원, 2024년 약 111억원, 2025년 약 242억원으로 두 배 넘게 늘었어요. 2025년의 급증은 벌이가 갑자기 좋아졌다는 뜻만은 아니에요. 2024년 유상증자로 발행주식수 자체가 늘었으니 배당총액이 커진 데는 주식수 증가 효과도 섞여 있거든요. 다만 늘어난 주식만큼의 자금으로 사들인 장교동빌딩이 안정적으로 임대수익을 벌어다 주면서, 걱정됐던 배당 희석 없이 배당 규모 자체는 오히려 꾸준히 유지되는 흐름을 보여줬어요.

한편 한화리츠는 배당과는 별개로 새 건물을 살 때마다 유상증자로 돈을 모아왔어요. 기존 주주 입장에서는 지분이 옅어지는 대가를 치르는 셈이지만, 그렇게 사들인 건물이 다시 임대료를 벌어들여 배당 재원을 키우는 구조예요. 정리하면 한화리츠의 자본배분은 번 돈은 반기마다 배당으로 내보내고, 새 자산을 살 돈은 유상증자로 새로 모은다는 한 문장으로 요약할 수 있어요.

5. 앞으로는 어떻게 될까요?

한화리츠가 다음으로 그리는 그림은 크게 두 갈래예요. 하나는 자산을 계속 편입해 몸집을 더 키우는 것, 다른 하나는 오피스 위주였던 포트폴리오를 다양한 자산군으로 넓히는 거예요.

한화리츠는 2026년 상반기 이마트타워를 인수해 편입을 마쳤고, 하반기에도 필요하면 추가로 한 건 더 편입할 여지를 열어뒀다고 밝혔어요. 지금까지는 오피스 자산이 대부분이었던 포트폴리오를 물류센터나 데이터센터 같은 자산군으로 다각화하겠다는 구상도 내놨어요. 여기에 여의도 63빌딩, 한화생명 서초사옥 같은 자산에 우선매수협상권을 갖고 있다는 점도 눈여겨볼 부분이에요. 실제로 편입할지는 정해지지 않았지만, 앞으로 몇 년간 후보군이 이미 마련돼 있다는 뜻이거든요. 자산 규모가 더 커지면 FTSE EPRA Nareit 같은 글로벌 리츠 지수 편입 요건을 충족할 수 있다는 기대도 나오고 있어요.

다음에 확인하면 좋을 것 3가지

1. 2026년 하반기에 추가 자산 편입이 실제로 이뤄지는지, 그렇다면 인수 규모와 조달 방식(차입인지 유상증자인지)
2. 오피스 외 물류센터·데이터센터 자산이 실제 포트폴리오에 담기는지
3. 이마트타워 편입 효과가 다음 결산부터 매출에 온전히 반영되는지

6. 조심해서 봐야 할 점은요?

가장 먼저 볼 건 임차인 구성이에요. 한화생명, 한화손해보험, 한화생명금융서비스가 편입자산의 43.1%를 임차하고 있고, 다른 한화그룹 계열사까지 더하면 임차 비중이 68.2%에 달해요. 계열사가 오랫동안 안정적으로 세를 들어 있어주는 건 장점이지만, 임대료를 낼 상대가 사실상 한 그룹에 몰려 있다는 뜻이기도 해서, 그룹 전체의 경영 상황과 한화리츠의 임대수익이 무관하지 않다는 점은 알아둘 필요가 있어요.

두 번째는 아직 짧은 상장 이력이에요. 한화리츠는 2023년 3월 상장한 지 3년이 채 안 된 회사라, 지금 볼 수 있는 연간 실적이 4개년치뿐이에요. 게다가 반기 단위로 큰 자산이 편입되고 그 효과가 다음 결산에서야 온전히 드러나는 구조라, 매출·이익·부채비율 같은 지표가 해마다 크게 출렁여요. 실제로 2024년 부채비율은 382.51%까지 치솟았다가 2025년 123.4%로 내려왔는데, 이건 장교동빌딩 인수를 위한 차입이 먼저 반영되고 이를 메꿔줄 유상증자 효과가 뒤따라 반영되는 시차 때문이었어요. 부채비율 자체가 100%를 훌쩍 넘고 한때 382.51%까지 치솟기도 하는 건 건물을 대출 끼고 사는 리츠 업종에서는 특별한 일이 아니지만, 이 정도로 큰 폭의 등락은 한화리츠가 아직 자산을 편입하는 초기 단계에 있다는 뜻으로 읽어야 해요.

세 번째는 이자 부담이에요. 차입금의존도가 50.5% 수준이고 담보대출비율(LTV)도 48% 안팎이라, 금리가 오르면 이자비용 부담과 대출 재조달(롤오버) 리스크에 노출될 수 있어요. 다행히 부채비율은 최근 123.4%까지 낮아졌지만, 앞으로도 자산을 계속 편입할 계획인 만큼 새로 빌리는 돈의 조건이 어떻게 잡히는지는 계속 지켜볼 부분이에요.

7. 한화리츠 주가, 지금 비싼 걸까요?

2026년 8월 13일 종가(5,420원) 기준으로 한화리츠의 시가총액은 9,734억원이고, PBR은 1.31배예요. PBR은 주가가 회사 장부가치(순자산)의 몇 배인지를 보여주는 값인데, 1.31배라는 건 지금 주가가 장부가치보다 높은 값에 거래되고 있다는 뜻이에요. 리츠의 장부가치는 대부분 보유한 건물의 평가금액으로 채워져 있으니, PBR이 1배를 넘는다는 건 시장이 한화리츠가 앞으로 편입할 자산과 임대수익 성장 가능성까지 어느 정도 값을 쳐주고 있다는 의미로 읽을 수 있어요.

PER은 51.99배예요. PER은 보통 지금 이익 속도로 투자원금을 뽑는 데 몇 년 걸리는지를 어림잡는 값인데, 한화리츠는 최근 몇 년 순이익이 크게 출렁였다는 점을 함께 봐야 해요. 실제로 PER은 2023년 312.84배에서 2024년 223.24배, 2025년 64.1배, 지금은 51.99배까지 가파르게 낮아졌어요. 이건 주가가 싸져서라기보다 순이익이 빠르게 늘면서 PER의 분모가 커진 결과에 가까워요. 그러니 PER 하나만 보고 원금 회수 기간을 계산하기보다는, 3번에서 본 영업현금흐름이나 배당 흐름으로 체력을 함께 확인하는 게 더 정확해요.

가장 최근 결산 기준 배당수익률은 2.68%예요. 만원을 투자했을 때 한 해 268원을 배당으로 받는다는 뜻인데, 2023년(1.06%)부터 꾸준히 올라온 흐름이에요. 지금 한화리츠의 주가는 그룹 계열 오피스를 안정적으로 편입해온 지금까지의 흐름과, 앞으로도 자산을 계속 늘려갈 거라는 기대가 함께 반영된 값이라고 볼 수 있어요.